IMU 2025: come calcolare e pagare l’imposta

L’IMU, imposta municipale unica, è l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati (escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9), aree fabbricabili e terreni agricoli. Chi è tenuto a pagare l’IMU? Come si calcola l’importo da versare? Quali sono le esenzioni e riduzioni IMU previste dalla legge? Attenzione: sono cambiate anche le regole da applicare per l’abitazione principale.

Cos’è l’IMU?

L’imposta municipale propria (IMU), introdotta nel 2012, è stata ridisciplinata dalla legge di Bilancio 2020 (art. 1, commi 739-783, legge n. 160/2019). Il tributo è dovuto per il possesso (art. 1, comma 740, della legge n. 160 del 2019) di:

- fabbricati, escluse le abitazioni principali (le abitazioni di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 sono soggette ad IMU anche se abitazioni principali),

- aree fabbricabili,

- terreni agricoli terreni agricoli.

L'IMU si applica in tutti i comuni del territorio nazionale. È fatta salva l'autonomia impositiva della regione Friuli-Venezia Giulia (nella quale si applica l’IMIS e, dal 1° gennaio 2023, l'ILIA - art. 1, commi 834 e 835, legge n. 197/2022) e delle province autonome di Trento e di Bolzano (nelle quali si applicano l’IMIS e l’IMI).

Cosa significa “abitazione principale”?

La legge considera abitazione principale abitazione principale l’unità immobiliare in cui “il possessore possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente ” (art. 1, comma 741, lettera b).

La Corte Costituzionale, con pronuncia n. 209 del 13 ottobre 2022, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma nella parte in cui richiede che, ai fini dell’esenzione, la dimora abituale e la residenza anagrafica sono riferiti ai componenti del nucleo familiarecomponenti del nucleo familiare . Secondo la Corte la norma deve essere così intesa: “per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.

Pertanto, nel caso in cui i coniugi abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi comuni diversi, le agevolazioni per l'abitazione principale possono essere applicate a entrambi applicate a entrambi, a meno che non sia accertato, attraverso adeguati controlli a cura dei Comuni, che i coniugi abbiano la stessa dimora abituale (e quindi principale), nel qual caso l’esenzione spetta una sola volta. La locazione parziale dell’abitazione principale, nella quale il possessore dimori abitualmente e risieda anagraficamente, non fa perdere le agevolazioni fiscali (CTR Abruzzo, 25 gennaio 2022, n. 8)

Quali altri immobili sono classificabili come abitazione principale?

Sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale abitazione principale (art. 1, comma 741, lettera c):

- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà in divisa cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari soci assegnatari;

- le abitazioni appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;

- le abitazioni destinate ad alloggi sociali alloggi sociali (come definiti dal D.M. 22 aprile 2008), “che rispettano i requisiti previsti per l’abitazione principale, vale a dire la residenza anagrafica e la dimora abituale da parte dell’assegnatario”; in caso di alloggio liberato e in attesa di riassegnazione, l’esenzione può valere anche per il tempo occorrente per le operazioni amministrative e tecniche necessarie a detta riassegnazione; “l’individuazione di tale periodo temporale non può che essere rimessa alla valutazione dell’ente locale nell’esercizio della propria potestà regolamentare. Indicativamente, si potrebbe ritenere congruo un periodo di quattro/sei mesi” (risoluzione 20 marzo 2023, n. 2/DF) (per gli alloggi sociali non è richiesta la presentazione della dichiarazione - Cass., 28 ottobre 2020, n. 23680);

- la casa familiare casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con diritto di abitazione;

- un solo immobile posseduto e non concesso in locazione dal personale delle Forze armate eForze armate e di polizia di polizia ed equiparate.

Inoltre, il Comune ha facoltà di prevedere l’assimilazione assimilazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

Cosa si intende per area fabbricabile?

Per area fabbricabilearea fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità (art. 1, comma 741, lettera d). A tali fini, è irrilevante che lo strumento urbanistico generale adottato dal comune sia stato approvato dalla Regione e non siano stati ancora adottati strumenti attuativi del medesimo (art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006).

Non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali.

Come si applica l’IMU alle pertinenze?

Le agevolazioni previste per l’abitazione principale si applicano anche alle pertinenze di categoria catastale C/2C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6C/6 (box per auto, posti auto scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni, autorimesse ) e C/7C/7 (Tettoie chiuse o aperte Lavatoi pubblici coperti, posti auto su aree private coperte o su piani “pilotis”), nella misura massima di un'unità per ciascuna di tali categorie.

Ad esempio

Se l’abitazione principale dispone di due locali pertinenziali accatastati entrambi come C/6 (box per auto), uno dei due locali non potrà beneficiare dell’esclusione da IMU.

Le aree pertinenziali possono essere considerate pertinenze (quindi, ricomprese nel valore del fabbricato) solo nel caso in cui risultino accatastate unitariamente accatastate unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. In caso contrario, l’area si considera edificabile “e come tale sarà soggetta autonomamente a imposizione” (circolare n. 1/DF del 18 marzo 2020, par. 8).

Chi deve pagare l’IMU?

L’imposta è dovuta dal:

- proprietario o dal titolare di altro diritto reale titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), IMU, Il quadro delle novità normative

- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali,

- locatario in caso di leasing (a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto, anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione);

- il genitore assegnatari o genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli.

In presenza di più soggetti passivi con riferimento a un medesimo immobile, ognuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria e nell'applicazione dell'imposta si tiene conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni (art. 1, comma 743).

Qual è la base imponibile dell’IMU?

L’IMU si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota prevista.

La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile valore dell’immobile determinato come segue:

a) fabbricati iscritti in catasto fabbricati iscritti in catasto (art. 1, comma 745)

Rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente previsto dall’elenco che segue:

Categoria catastale Moltiplicatore

Da A/1 a A/11 - 160

A/10 - 80

Da B/1 a B/8 - 140

C/1 - 55

C/2, C/6, C/7 - 160

C/3, C/4, C/5 - 140

Da D/1 a D/10 - 65

D/5 - 80

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino al momento della richiesta dell'attribuzione della rendita il valore è determinato applicando i coefficienti aggiornati con decreto ministeriale (art. 1, comma 746). Per il 2024, si veda il D.M. 8 marzo 2024.

b) aree fabbricabili (art. 1, comma 746)

Valore venale in comune commercio (i Comuni possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato - cfr. art. 1, comma 777, lettera d)

c) terreni agricoli (art. 1, comma 746)

Per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, la base imponibile è costituita dal valore ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 135.

Quali sono le aliquote previste?

La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie, l’aliquota dell’IMU in una misura ordinaria,

che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge. A tal fine, il comune determina le aliquote dell’IMU con delibera del Consiglio comunale (art. 1, comma 767, legge n. 160/2019 e art. 1, comma 837, lettera b, legge n. 197/2022).

I comuni possono diversificare le aliquote IMU esclusivamente con riferimento alle fattispecie individuate con specifico decreto ministeriale, che può essere modificato con successivo decreto, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali (art. 1, comma 837, lettera a, legge n. 197/2022).

Ad esempio

Abitazione principale A/1, A/8, A/9

0,5%. Il comune può aumentarla di 0,1 punti percentuali o diminuirla fino all'azzeramento (art. 1, comma 748). In tali casi, è prevista la detrazione di euro 200.

Altre abitazioni e aree fabbricabili

0,86%. Il comune può aumentarla sino all'1,06% o diminuirla fino all'azzeramento (art. 1, comma 754).

Terreni agricoli

0,76%. Il comune può aumentarla sino all'1,06% o diminuirla fino all'azzeramento (art. 1, comma 752).

Quali immobili sono esenti?

Sono esenti da IMU (art. 1, comma 759):

a) gli immobili posseduti dallo Statoimmobili posseduti dallo Stato, dai Comuni, nonché quelli posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dalle Comunità montane, dai Consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
b) i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9categorie catastali da E/1 a E/9 (stazioni ferroviarie e metropolitane, porti, aeroporti, funivie, sciovie, edicole, chioschi, stazioni di servizio autostradali, mercati, cimiteri, discariche, acquedotti, campi sportivi pubblici, piscine, etc.);
c) i fabbricati con destinazione ad usi culturali;
d) i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;
e) i fabbricati di proprietà della Santa Sede ;
f) i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali;
g) gli immobili utilizzati dagli enti non commerciali (esclusi i partiti politici), destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché le attività di religione o di culto;

g-bis) gli immobili occupati abusivamente, per i quali sia stata presentata denuncia penale (art. 1, comma 81, legge n. 197/2022; per i periodi d’imposta precedenti, cfr. Corte Costituzionale, sentenza n. 60/2024).

Sono esenti da IMU anche i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita (“beni merce”), finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati (art. 1, comma 751I fabbricati collabenti (cat. catastale F/2) - vale a dire immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, etc.) - sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi da IMU (risoluzione 16 novembre 2023, n. 4/DF).

Come si applica l’IMU ai terreni agricoli?

L’IMU si applica anche ai terreni agricoli (per terreno agricolo si intende il terreno iscritto in catasto, a qualsiasi uso destinato, compreso quello non coltivato).

Sono esenti da IMU i terreni agricoli come di seguito qualificati (art. 1, comma 758):

a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (art. 1 del D.Lgs. n. 99/2004), iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole;
b) ubicati nei comuni delle isole minori (v. all. A annesso alla legge n. 448/2001);
c) a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e

inusucapibile;

d) ricadenti in aree montane o di collina delimitate (art. 15 della legge n. 984/1977).

Quali sono le riduzioni o agevolazioni?

La base imponibile è ridotta del 50%ridotta del 50% (art. 1, comma 747):

a) per i fabbricati di interesse storico o artisticofabbricati di interesse storico o artistico;
b) per i fabbricati dichiarati inagibiliinagibili o inabitabiliinabitabili e di fatto non utilizzatinon utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato;
c) per gli immobili concessi in comodato, esclusi quelli classificati nelle categorie catastali

A/1, A/8 e A/9 a parenti in linea retta entro il primo grado o da parte di soggetti residenti all’estero.

Quali sono le condizioni per la riduzione dell’IMU in caso di immobili concessi in comodato?

La base imponibile è ridotta del 50%:

a) per le unità immobiliari, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato (con contratto registrato) dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado. Il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune e può possedere in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere, nello stesso Comune, un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (art. 1, comma 747).
b) per una sola unità immobiliare, non locata o data in comodato d'uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non residenti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale (art. 1, comma 48, legge n. 178/2020; risoluzione 11 giugno 2021, n. 5/DF) (per l’anno 2022 l’aliquota è stata ridotta al 37,5%37,5%

- art. 1, comma 743, legge n. 234/2021).

Sono previste agevolazioni per gli immobili locati?

Per gli immobili locati sono previste agevolazioni solo in presenza di locazioni effettuate a “canone concordato”, vale a dire i contratti stipulati con l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori (art. 2, comma 3, legge n. 431/1998 e D.M. del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 16 gennaio 2017).

In tali casi, l’aliquota IMU stabilita dal Comune è ridotta al 75%ridotta al 75% (la riduzione, quindi, è pari al 25%) (art. 1, comma 760).

Quando si versa l’IMU?

L’imposta si versa in 2 rate2 rate , in scadenza il:

- 16 giugno;

- 16 dicembre (art. 1, comma 762).

Il versamento della prima rata è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente.

Il versamento della seconda rata (“a saldo”) è pari all'imposta dovuta per l'intero anno, sulla base delle aliquote vigenti per l’anno di competenza (in caso di mancata pubblicazione entro il 28 ottobre della eventuale delibera del Comune, salvo proroghe, si applicano per il versamento del saldo gli atti adottati per l’anno precedente), detratto il versamento effettuato come prima rata.

Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in un'unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

Come si versa l’IMU?

L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso (art. 1, comma 761).

A tal fine:

- il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero;

- Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all'acquirente e l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.

Il versamento dell’IMU deve essere effettuato esclusivamente tramite una delle seguenti modalità (art. 1, comma 765):

- modello F24modello F24;

- bollettino di conto corrente postaleconto corrente postale con esso compatibile.

A seguito dell’adozione di apposito decreto interministeriale, il versamento potrà essere effettuato anche utilizzando la piattaforma PagoPA).

Ai fini IMU sono previsti obblighi dichiarativi?

La dichiarazione IMU deve essere presentata, di norma, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati cui consegua un diverso ammontare dell'imposta dovuta.

La dichiarazione IMU non va presentata quando l’acquisto o la vendita dell’immobile avviene con atto notarile o quando è presentata dichiarazione di successione o, comunque, nei casi in cui le variazioni sono rilevabili direttamente dalla banca dati catastale.

Con D.M. 24 aprile 2024 il Ministero dell’Economia e delle finanze ha approvato il nuovo modello di dichiarazione IMU modello di dichiarazione IMU, con le relative modalità di presentazione