Rogiti notarili I vizi espongono ancora il venditore al rischio di azioni dell’acquirente

• 09/05/2025

Con il Salva casa un edificio può essere reso commerciabile ma con patologie contrattuali che danno diritto a chiedere regolarizzazioni.

Per effetto del decreto Salvacasa (Dl 69/2024) è senz’altro diventato più facile effettuate l’istruttoria dei contratti di compravendita quando vi siano difformità tra lo stato di fatto dell’edificio, le planimetrie
allegate ai titoli edilizi e quelle registrate in Catasto: la nuova normativa permette infatti un
più agevole percorso di sanatoria delle irregolarità che impediscano di considerare gli edifici
privi di difetti rilevanti sotto il profilo edilizio e urbanistico. Quando si verte in tema di
compravendita di edifici non conformi alla normativa edilizia e urbanistica c’è però sempre da
premettere con chiarezza che la presenza di abusi ha un peso assai diverso a seconda di quale sia
l’oggetto della loro rilevanza. Infatti, un conto è il profilo della validità dei contratti di compra-
vendita mentre altro conto è il profilo delle garanzie che la legge impone al venditore affinché
il compratore acquisti una proprietà non gravata da vizi o dotata delle qualità promesse o
delle sue qualità essenziali (si pensi, ad esempio, a un’abitazione che sia priva dei requisiti per poterla considerare agibile).

Quando l’abuso dà nullità

Il Dpr 380/2001 e la legge 47/1985 subordinano la validità dei contratti di compravendita al ricorrere delle seguenti caratteristiche:
- qualora si tratti di un edificio la cui costruzione sia stata iniziata anteriormente al 1° settem-
bre 1967, il contratto di compravendita deve contenere la dichiarazione del venditore attestante tale anteriorità;

- In qualsiasi altro caso, occorre che nel contratto di compravendita vi sia la menzione del ti-
tolo edilizio che ha legittimato la costruzione (o la ristrutturazione “ricostruttiva”) oppure la ristrutturazione “pesante” (e, nei fatti, occorre che la costruzione o la ristrutturazione non siano
state eseguite in totale difformità dal titolo edilizio che le ha abilitate, perché, altrimenti, l’abuso
in tal caso infetta il contratto). Se, dunque, si rispettano queste prescrizioni, non si pon-
gono temi di invalidità del trasferimento. Se ne è avuta categorica conferma anche dalla sentenza 8230/2019 emanata dalla Cassazione a Sezioni unite).

Pertanto, non occorre che:
- Vi sia la menzione, nel contratto di compravendita, di titoli abilitativi diversi da quelli sud-
detti (ad esempio, delle varianti al titolo edilizio originario o dei titoli edilizi che hanno legittimato gli interventi successivi alla originaria costruzione, salvo che si tratti di ristrutturazioni “ricostruttive” o “pesanti”);
- Vi sia esatta conformità tra la costruzione effettivamente realizzata e le planimetrie allegate ai titoli edilizi: la presenza di difformità costruttive rispetto ai titoli edilizi (salvo il predetto caso delle opere in totale difformità) non pregiudica infatti la validità della compravendita.

Catasto e stato di fatto
Diverso da quello precedente (anche se inevitabilmente connesso) è il tema della conformità dello stato di fatto dell’edificio alla sua rappresentazione in Catasto, in quanto la legge (articolo 29, comma 1-bis, legge 52/1985) impedisce di stipulare la compravendita di edifici il cui stato di fatto non sia esattamente conforme a quello risultante dal Catasto.
Questa conformità deve sussistere quanto a due aspetti:
- le risultanze catastali devono avere corrispondenza alle caratteristiche del fabbricato (ad esempio, non sarebbe possibile vendere come negozio una unità immobiliare che sia codificata in Catasto come autorimessa oppure come abitazione una unità immobiliare che sia classificata
come ufficio);
- Lo stato di fatto dell’immobile deve essere conforme alla sua raffigurazione planimetrica registrata in Catasto (in altre parole, non è possibile compravendere un manufatto che non abbia una corretta rappresentazione grafica nelle planimetrie risultanti in Catasto).
La legge, infatti, impone, a pena di nullità, che il rogito contenga una dichiarazione del
venditore circa il fatto che i dati catastali e la rappresentazione del fabbricato in Catasto sono
conformi allo stato di fatto del fabbricato stesso.

Regolarità edilizia e catastale
La conformità dell’edificio ai titoli edilizi che ne hanno assentito la costruzione e la corrispondenza dello stato di fatto dell’edificio alla sua raffigurazione catastale devono essere tenuti nettamente distinti ma sono anche assai interdipendenti:

in Catasto in effetti deve essere registrato e raffigurato l’effettivo stato di fatto e lo stato di fatto, a
sua volta, non può essere difforme dai titoli edilizi.
Nonostante che queste siano le regole, nella prassi professionale quotidiana si rilevano, tut-
tavia, oltre che le situazioni conformi a tali regole (quelle, cioè, in cui lo stato di fatto coincide
con i titoli edilizi e con la sua codificazione catastale):
- Situazioni nelle quali lo stato di fatto è correttamente rappresentato in Catasto, seppur non
coincida con i titoli edilizi (in sostanza, sono i casi in cui sono stati effettuati abusi e in Catasto
sono stati depositati documenti conformi allo stato di fatto ma difformi dai titoli edilizi);
- Situazioni nelle quali lo stato di fatto, nonostante coincida con i titoli edilizi, non trova corrispondente raffigurazione catastale (in sostanza, sono i casi in cui sono state effettuate varia-
zioni legittime sotto il profilo dei titoli edilizi, le quali non sono però state registrate in Catasto).

Come regolarizzare

Il caso più semplice è ovviamente quella in cui si tratta di allineare il Catasto allo stato di fatto, se
si tratta di uno stato di fatto legittimo (vale a dire conseguente a una corretta esecuzione dei ti-
toli edilizi). Qualora invece si abbia a che fare con uno stato di fatto non legittimo (a prescindere dalla circostanza che si tratti di una situazione regolarmente, o meno, rappresentata in Catasto) la
questione è più complicata, poiché bisogna acquisire il titolo edilizio in sanatoria: ed è qui,
appunto, che il decreto Salva Casa in effetti aiuta, in quanto i tecnici hanno ora più facilità nel rilascio dell’attestazione di stato legittimo, occorrente per procedere alle sanatorie.
Prima del Salva casa, infatti, occorreva esattamente ricucire il percorso edilizio/urbanistico
dal titolo edilizio originario fino a oggi (attraverso i titoli edilizi
che abbiano assentito interventi parziali) mentre oggi si dà rilievo anche al fatto che gli uffici co-
munali, nel rilasciare un nuovo titolo edilizio, abbiano con ciò verificato, considerandole inin-
fluenti, eventuali difformità parziali rispetto a titoli edilizi rilasciati in precedenza.

Rimedi per l’acquirente

Occorre ora dare rilevante evidenza alla considerazione che tutto quanto si è fin qui osservato
non incide per nulla sul tema delle garanzie che la legge impone al venditore di un immobile a
favore dell’acquirente.
Infatti, se anche in astratto un edificio sia giuridicamente commerciabile, ciò non impedisce che, in concreto, la presenza di un abuso possa provocare una patologia della contrattazione,
in conseguenza del fatto che l’acquirente comunque pretenda la regolarizzazione della difformità. Non deve essere dunque dimenticato che, nel caso di acquisto di un fabbricato il quale presenti un abuso (anche non grave) rispetto ai titoli edilizi, l’acquirente:

- subisce l’applicazione (salvo rivalersene verso il venditore, ma non è così scontato e facile)
delle sanzioni che vengano irrogate per tale abuso, le quali, a seconda della gravità dell’abuso e
della sua tipologia, consistono nella demolizione dell’abuso, nella messa in pristino della si-
tuazione precedente all’abuso in una sanzione pecuniaria;

- può trovarsi nell’impossibilità di presentare progetti per nuovi interventi a causa della mancanza di una situazione di stato legittimo dell’edificio;
- può sentirsi negare l’applicazione di agevolazioni fiscali o vedersi dichiarare decaduto
da benefici fiscali di cui si sia avvalso (e conseguentemente sanzionato);
- può avere difficoltà nel mettere in vendita, a sua volta, l’immobile (o comunque può dover-
si accollare spese per renderlo appetibile commercialmente).

Inoltre, il venditore può trovarsi a fronteggiare le azioni che al compratore competono per il caso di acquisto di un bene gravato da vizi o mancante delle qualità promesse o essenziali:
caso per caso, l’azione di risoluzione del contratto, l’azione di riduzione del prezzo, l’azione di
risarcimento del danno.