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Quando accendiamo un mutuo casa, la prima garanzia che ci viene richiesta da un istituto di credito è l’ipoteca, che consente alla banca di poter vendere l’immobile nel caso in cui non riuscissimo a rimborsare il finanziamento. Ecco perché l’immobile viene sottoposto a una perizia che ne determini il valore.
La banca può, inoltre, richiedere altre forme di garanzie, oltre all’ipoteca. È il caso di un mutuatario con reddito basso o con un lavoro non stabile. O anche di un cliente che faccia richiesta di un mutuo di importo superiore all’80% del valore dell’immobile. In questi casi, infatti, si ricorre alla fideiussione, che viene concessa da un soggetto diverso dal richiedente mutuo.
Così come illustrato dalla Banca d’Italia, per fideiussione si intende l’impegno di garantire personalmente il pagamento di un debito di un altro soggetto presso un creditore.
La garanzia è personale, in quanto l’istituto di credito può poi rivalersi sul patrimonio del garante. Questa figura risponde, dunque, del rimborso dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.
Secondo la normativa, il recesso del garante non può avvenire in maniera unilaterale, ma occorre l’autorizzazione della banca o della società finanziaria. In genere, tale consenso può essere dato quando viene sostituito il vecchio garante con uno nuovo. La garanzia fideiussoria, infatti, normalmente ha fine solo quando viene estinto il mutuo o se si procede al rimborso anticipato.
L’istituto potrebbe ancora accettare il recesso, qualora il debitore principale fornisse altre garanzie in grado di prevenire l’insolvenza. Ad ogni modo, il recesso non è una procedura semplice, in quanto la banca tende sempre a mantenere le proprie garanzie.
C’è però una strada che assicura al garante la possibilità di recedere dalla sua funzione ed è stabilita dall’articolo 1956 del Codice Civile. La normativa stabilisce che “il fideiussore per un'obbligazione futura è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito. Non è valida la preventiva rinuncia del fideiussore ad avvalersi della liberazione”.
Se una banca quindi eroga altro denaro al debitore, nonostante le sue condizioni finanziarie non siano migliorate e tale concessione di credito si verifica senza che il garante ne sia a conoscenza, allora quest’ultimo può essere ‘‘liberato’’ dalla sua funzione. Si tratta comunque di una supposizione alquanto rara, in quanto equivarrebbe a una concessione incauta di nuovo credito al debitore principale.
Il garante di un mutuo non viene liberato automaticamente nemmeno in caso di accollo del mutuo, che è un tipo di contratto disciplinato dall'art. 1273 del Codice Civile, secondo cui una figura, detta accollante, si obbliga nei confronti della banca, ovvero l'accollatario, al pagamento delle rate restanti di un mutuo sottoscritto dal debitore precedente, detto anche accollato.
Anche in questi casi, infatti, il garante può recedere dalla sua funzione solo in caso di consenso da parte della banca. In particolare, esistono due tipi di accollo: liberatorio e cumulativo.
In caso di accollo liberatorio, l’accollato - ossia il debitore principale - viene liberato da ogni responsabilità nei confronti dell’istituto di credito, ma non avviene lo stesso per il garante.
In caso invece di accollo cumulativo, l’accollato e l’accollante restano invece vincolati al mutuo. E con loro anche il garante. Ci si libera da tale funzione solo con consenso espresso da parte della banca.
