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Il signor Mauro procedeva alla vendita con atto notarile di un immobile allo stesso pervenuto, in parte per compravendita, e in parte i) per successione legittima, in concorso con la madre Rosetta, del padre Silvano, deceduto nell’anno 2012, e ii) per successione legittima della madre Rosetta, deceduta nell’anno 2021.
Nell’atto notarile il venditore, al fine di assicurare la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, aveva espressamente richiesto che venissero effettuate le formalità di trascrizione dell’acquisto mortis causa delle due eredità. Il notaio presentava, oltre alla trascrizione dell’atto di compravendita, due note di trascrizione dell’acquisto dell’eredità: la prima riferita all’acquisto mortis causa dell’eredità della madre Rosetta, la seconda riferita all’acquisto mortis causa dell’eredità del padre Silvano, con la precisazione che la madre Rosetta, pur non avendo compiuto atti di disposizione del diritto ereditato, aveva acquistato l’eredità del coniuge, ai sensi dell’art. 485 c.c., per il possesso dei beni ereditari per oltre tre mesi senza che avesse effettuato la redazione dell’inventario.
Più precisamente, la trascrizione dell’acquisto dell’eredità della madre Rosetta era richiesta sulla base dell’atto di compravendita, che è atto dispositivo di un bene ereditario da parte del chiamato; la trascrizione dell’acquisto dell’eredità del padre Silvano, da parte della madre Rosetta, era richiesta sulla base dell’art. 485 c.c. che contempla la fattispecie di acquisto dell’eredità senza accettazione per il possesso prolungato per oltre tre mesi.
Il conservatore dei registri immobiliari rigettava la trascrizione dell’acquisto mortis causa dell’eredità di Silvano poiché, secondo la linea interpretativa seguita dal conservatore, gli acquisti ereditari che avvengono ai sensi dell’art. 485, comma 2, c.c. non sarebbero mai trascrivibili se non previa sentenza che accerti l’avvenuto acquisto ereditario, e ciò quand’anche l’avvenuto acquisto ereditario consti da atto pubblico o autenticato per dichiarazione resa da soggetto a ciò legittimato.
Secondo il conservatore, in mancanza di una sentenza di accertamento, la prassi da seguire, per rispettare il principio di continuità delle trascrizioni e salvaguardare l’acquisto ereditario da parte del terzo estraneo alle vicende ereditarie, era costituita da un’unica trascrizione contro l’originario intestatario del bene nei registri immobiliari e direttamente a favore degli attuali proprietari, omettendosi le trascrizioni dei trasferimenti a favore e contro i defunti intermedi.
Delle vicende successorie intermedie, in applicazione dell’art. 2662 c.c., si sarebbe potuto dare pubblicità, in forma indiretta, ma altrettanto efficace (secondo il conservatore), a mezzo di menzione delle stesse nella nota di trascrizione presentata, con allegazione dei relativi certificati di morte. In applicazione di tale principio, il conservatore aveva proposto al notaio richiedente di procedere a un’unica trascrizione contro il padre defunto per primo e a favore del figlio alienante l’intera proprietà del bene alienato, con la menzione in nota della morte della madre ex art. 2662 c.c. e possibilità per ogni interessato di comprendere in pieno la vicenda devolutiva.
La decisione del Tribunale di Venezia (Sentenza n° 1947/2023 V.G del 9 luglio 2025) distingue chiaramente la trascrizione dell’accettazione espressa di eredità, che si opera in base alla dichiarazione del chiamato, contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, disciplinata dal secondo comma dell’art. 2648 c.c., dalla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
«Nel caso di accettazione tacita dell’eredità (art. 476 cod. civ.), che consiste nel compimento di atti che presuppongono necessariamente la volontà di accettare e che il chiamato non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede, di natura non meramente fiscale, come la denuncia di successione di per sé sola inidonea a comprovare l’accettazione tacita, ma che siano al contempo fiscali e civili (Cass. n. 11478/2021), la trascrizione può essere effettuata, ai sensi del terzo comma dell’art. 2648 cod. civ., dallo stesso erede, ma chiunque può richiedere la trascrizione di quell’atto, qualora risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (Cass. n. 11638/2014). L’acquisto tacito dell’eredità può avvenire anche a prescindere dal compimento di un atto negoziale, per effetto del possesso dei beni ereditari, qualora entro tre mesi dall’apertura della successione, il chiamato all’eredità, nel possesso dei beni ereditari, non proceda all’inventario dell’eredità ed alla successiva dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario; in tal caso il chiamato è considerato erede puro e semplice (art. 485 cod. civ.) sulla scorta di un fatto concludente che comporta implicita accettazione anche se non correlato ad atti di disposizione».
La decisione opportunamente precisa che l’acquisto dell’eredità per il possesso di beni ereditari per oltre tre mesi, senza redazione dell’inventario, non costituisce accettazione tacita o presunta ma acquisto dell’eredità ipso iure, anche contro la volontà del chiamato.
Il possesso non è considerato quale indice della volontà del chiamato di accettare l’eredità, ma rileva nella sua dimensione materiale di relazione del chiamato con i beni ereditari per oltre tre mesi, tanto è vero che il termine di tre mesi decorre non dall’apertura della successione ma dal possesso effettivo dei beni che, in ipotesi, può non coincidere con il primo momento.
La decisione si sofferma sul tema specifico della trascrizione dell’acquisto dell’eredità senza accettazione, per il possesso di beni ereditari per oltre tre mesi, affermando che «riguardo a questa ipotesi di acquisto dell’eredità, l’ordinamento non contempla alcuna previsione espressa per la pubblicità immobiliare, né sussiste la possibilità di procedere a tale pubblicità, in mancanza di un “titolo” idoneo, fatta ovviamente salva la possibilità di trascrizione nei RR.II. dell’acquisto della qualifica di erede per possesso dei beni ereditari in occasione del compimento di un successivo atto rivestito di forma qualificata, idoneo alla trascrizione (Cfr. Cass. 30 novembre 2021 n. 37369, in motivazione).
Ed ancora, la medesima pronuncia “Una volta che la successione si è perfezionata con le accettazioni dell’eredità da parte dei chiamati, il fenomeno successorio si esaurisce, rimanendo ad esso estranee le vicende negoziali successive, e con la previsione della retroattività il legislatore riconduce gli effetti di determinati atti (l’art. 459 cod. civ. per l’accettazione della eredità; l’art. 521 c.c. per la rinunzia all’eredità; l’art. 649 c.c. per l’acquisto del legato) al momento dell’apertura della successione assicurando così la continuità della titolarità dei beni tra il defunto e l’erede (Cass. S.U. n. 25021/2019, in motivazione)».
Sulla modalità di trascrizione dell’acquisto dell’eredità senza accettazione la decisione, sulla scorta dei precedenti di legittimità sopra citati, riconosce «la possibilità di trascrizione nei RR.II. dell’acquisto della qualifica di erede per possesso dei beni ereditari in occasione del compimento di un successivo atto rivestito di forma qualificata idoneo alla trascrizione» e afferma che «tale possibilità si attaglia perfettamente alla fattispecie in esame tenuto conto della stipula dell’atto pubblico di vendita del bene ereditario rogato dal notaio ricorrente».
La decisione prende posizione anche sulla modalità di trascrizione di due acquisti mortis causa con un’unica nota di trascrizione, conosciuta nella prassi, che propone di utilizzare un’unica trascrizione contro l’originario intestatario del bene nei registri immobiliari e direttamente a favore degli attuali proprietari, omettendosi le trascrizioni dei trasferimenti a favore e contro i defunti intermedi.
Delle vicende successorie intermedie, in applicazione dell’art. 2662 c.c., si darebbe pubblicità, in forma indiretta, a mezzo di menzione delle stesse nella nota di trascrizione presentata, con allegazione dei relativi certificati di morte.
La decisione evidenzia la netta distinzione tra la prassi corretta di procedere alla doppia trascrizione degli acquisti mortis causa, corrispondente alla realtà fattuale, e la prassi errata di effettuare un’unica trascrizione contro l’originario intestatario nei registri immobiliari ed a favore del soggetto alienante per l’intero diritto alienato, con la menzione ‘morte di uno dei chiamati’ e la descrizione nel quadro D della prima vicenda successoria.
La menzione della prima vicenda successoria nel quadro D della nota di trascrizione, flaggando il campo ‘morte di uno dei chiamati’ e allegando il certificato di morte del primo defunto realizza «un effetto indiretto e neppure corrispondente alla esatta situazione di diritto a fronte dell’effetto diretto e conforme agli eventi derivante dalla trascrizione dell’acquisto mortis causa».
Il richiamo all’art. 2662, comma 1, c.c. che disciplina la trascrizione mortis causa nelle ipotesi in cui vi sia rinunzia alla eredità o morte di uno dei chiamati «non appare conferente, riferendosi alla rinunzia o alla morte di uno dei chiamati (antecedente all’accettazione), mentre, nel caso di specie, la signora Rosetta non era una chiamata ma un’erede che ha acquistato tale qualità ipso iure ex art. 485, comma 2° cod. civ. Una nota che richiamasse l’art. 2662, comma 1°, cod. civ. non sarebbe, pertanto, conforme all’effettiva situazione di diritto e non consentirebbe l’esatta ricostruzione della fattispecie».
Sul punto è stato correttamente affermato che soluzioni come quella qui criticata «si fondano sull’erroneo presupposto che la pubblicità immobiliare degli acquisti ereditari debba fornire un’informazione completa ai terzi e che tale funzione sia adeguatamente realizzata mediante le menzioni previste dal citato art. 2662 cod. civ. In realtà è palese il doppio errore che affligge queste soluzioni.
Il principio di specialità che governa le formalità pubblicitarie vale anche per le quote del diritto oggetto della vicenda giuridica segnalata, non solo per i beni: la continuità delle trascrizioni, di cui all’art. 2650 cod. civ., sussiste se l’ultimo acquirente è in grado di ricostruire la catena di formalità per le varie quote trasmesse nei passaggi anteriori.
Inoltre, la mancata trascrizione dell’acquisto intermedio (… quello della madre) impedisce all’ultimo acquirente (il figlio) di prevalere contro gli aventi causa di un eventuale erede apparente del primo defunto (il padre), in relazione alla quota transitata nel patrimonio del defunto intermedio (la madre), in quanto l’art. 534, 3° comma, cod. civ. richiede a tal fine la trascrizione dell’acquisto contro il primo defunto (il padre) e a favore del defunto intermedio (la madre), alla quale non è equipollente la menzione di cui all’art. 2662 cod. civ.
Quindi il sistema di pubblicità richiede per la continuità delle trascrizioni di curare anche la prima trasmissione ereditaria»[1].
La decisione affronta anche la questione interpretativa della differente formulazione tra il primo e il terzo comma dell’art. 2648 e dell’obbligo del notaio di procedere alla trascrizione dell’acquisto mortis causa: stabilisce il primo comma che “Si devono trascrivere l’accettazione della eredità che importi l’acquisto dei diritti enunciati nei nn. 1, 2 e 4 dell’art. 2643 o la liberazione dai medesimi e l’acquisto del legato che abbia lo stesso oggetto”, mentre il terzo comma recita “Se il chiamato ha compiuto uno degli atti che importano accettazione tacita dell’eredità si può richiedere la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.
Sul punto afferma chiaramente la sentenza che «tali norme pongono certamente un obbligo per il notaio rogante (in occasione, come precedentemente detto, del compimento di un successivo atto rivestito di forma qualificata e idoneo alla trascrizione) di richiedere la trascrizione sia dell’accettazione espressa che dell’accettazione tacita, in presenza delle condizioni previste dal terzo comma»[2].
Secondo la decisione, anche in mancanza di un’espressa previsione nell’art. 2648 c.c. della trascrizione degli acquisti mortis causa ex lege, il principio di tassatività degli atti soggetti a trascrizione non viene violato tenuto conto dell’estensione di cui all’art. 2645 c.c. che prevede “Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o diritti immobiliari taluni degli effetti dei contratti menzionati dall’art. 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta ad effetti diversi”.
Sul punto la decisione richiama Corte Cost. 30 novembre 2009, n. 318 la quale ha autorevolmente riconosciuto che l’art. 2645 non contiene un elenco ma adotta una formulazione aperta, riferendosi ad ogni altro atto o provvedimento destinato a produrre gli effetti indicati.
La norma, introdotta per la prima volta nel codice civile del 1942, comporta il superamento del principio del carattere tassativo dell’elenco degli atti da trascrivere, con la conseguenza che nell’ordinamento attuale possono essere trascritti anche atti non espressamente contemplati dalla legge, purché producano gli stessi effetti degli atti previsti in modo esplicito.
In sostanza, l’atto da trascrivere viene identificato per relationem all’effetto che è destinato a produrre.
È indubbio, pertanto, che l’acquisizione della qualità di erede per il possesso dei beni ultra trimestrale senza avere redatto l’inventario, operando l’acquisto il trasferimento di immobili ex lege, ha prodotto “uno degli effetti menzionati nell’art. 2643”; non va confuso l’atto con l’effetto: l’atto può essere anche non negoziale (in questo caso l’acquisizione ipso iure della qualità di erede) purché produca l’effetto del trasferimento immobiliare.
La sentenza del tribunale di Venezia è particolarmente interessante perché – pur trattandosi di un provvedimento di volontaria giurisdizione sul ricorso da parte di un notaio contro il rifiuto del conservatore dei registri immobiliari di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità – affronta la tematica della trascrizione degli acquisti mortis causa con particolare analisi giuridica e accuratezza di argomentazioni e chiarisce che dall’interpretazione dell’art. 2648 c.c. è possibile desumere l’obbligo del notaio rogante, in occasione del compimento di un atto, successivo alla fattispecie di acquisto dell’eredità, rivestito di forma qualificata e idoneo alla trascrizione, di richiedere la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità anche in presenza di un acquisto avvenuto ex lege per il possesso di beni ereditari per oltre tre mesi senza che sia stato redatto l’inventario.
Sul punto la sentenza richiama un importante precedente di legittimità[3] che si è occupato di un aspetto tributario dell’accettazione tacita di eredità[4] ma ha ricostruito il meccanismo della trascrizione mortis causa in presenza di acquisti avvenuti prima della stipula dell’atto di trasferimento immobiliare.
La citata sentenza ha ribadito che l’accettazione tacita di eredità può configurarsi non solo in presenza di atti di disposizione, ma anche di comportamenti concludenti, desumibili da eventi fattuali, magari risalenti nel tempo, per cui il successivo atto di disposizione rivestito di forma qualificata, come appunto il rogito notarile di compravendita, viene unicamente a concretizzare il requisito formale necessario per rendere pubblico, nei registri immobiliari, l’intervenuto acquisto della qualità di erede, peraltro, da riferire non al singolo bene, ma a tutti i diritti reali immobiliari ricompresi nell’asse ereditario.
L’accettazione tacita di eredità costituisce l’oggetto della pubblicità immobiliare ma non necessariamente si perfeziona in un momento coincidente con quello di redazione dell’atto dispositivo che, sovente, costituisce titolo idoneo munito della forma minima necessaria per la trascrivibilità.
La sentenza del tribunale di Venezia chiarisce, inoltre, che la modalità, adottata in alcuni casi dalla prassi delle conservatorie, di effettuare un’unica trascrizione contro l’originario intestatario nei registri immobiliari ed a favore del soggetto alienante per l’intero diritto alienato, con la menzione ‘morte di uno dei chiamati’ e la descrizione nel quadro D della prima vicenda successoria, non corrisponde alla fattispecie normativa di cui all’art. 2669 c.c., in cui il chiamato all’eredità è deceduto prima di acquistare l’eredità, né alla realtà effettuale in cui l’immobile alienato e l’intero diritto di proprietà è stato oggetto di due distinte vicende successorie.
La sentenza del tribunale di Venezia conferma la tesi già sostenuta su queste pagine[5] che la trascrizione dell’acquisto ereditario per il possesso dei beni per oltre tre mesi senza che sia stato redatto l’inventario ex art. 485 c.c. può essere effettuata sia in forza di sentenza giudiziale di accertamento dell’avvenuto acquisto ereditario sia sulla base della dichiarazione ricognitiva dell’avvenuto acquisto ereditario resa in atto dal chiamato all’eredità o da un suo successore a titolo universale, il quale riconosca di essere divenuto erede per il possesso del bene ereditario per oltre tre mesi, ai mesi dell’art. 485 c.c., tesi ampiamente sostenuta in dottrina[6].
Sulla possibilità che la dichiarazione ricognitiva, dell’avvenuto acquisto ereditario ex lege del proprio dante causa, sia compiuta dal suo erede, si è affermato in dottrina che non è necessario che intervenga una sentenza di accertamento di un “fatto” (come il possesso per oltre tre mesi) per trascrivere l’acquisto a causa di morte. «È sufficiente una dichiarazione ricognitiva degli eredi che succedono nella sua stessa posizione del chiamato, attestante il perfezionamento della fattispecie di acquisto dell’eredità senza accettazione per il possesso del bene ereditario protratto per oltre tre mesi senza il compimento dell’inventario»[7].
La possibilità di trascrivere l’accettazione tacita di eredità sulla base della dichiarazione ricognitiva resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale in atto pubblico o in scrittura privata autenticata, in forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, attestante l’accettazione tacita dell’eredità ai sensi dell’art. 476 c.c. o l’avvenuto acquisto della qualità di erede ai sensi dell’art. 485 c.c., è stata riconosciuta, con l’autorevolezza della fonte legislativa primaria, dal disegno di legge S1184 approvato dal Senato della Repubblica l’8 ottobre 2025[8] che integra il terzo comma dell’art. 2648 c.c.
Recita l’art. 41 del disegno di legge n. S1184: «All’art. 2648, terzo comma, del codice civile è aggiunto, in fine, il seguente periodo: “La trascrizione può essere richiesta anche sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata contenente la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa dall’erede o da un suo successore a titolo universale, attestante l’accettazione tacita dell’eredità ai sensi dell’articolo 476 o l’avvenuto acquisto della qualità di erede ai sensi dell’articolo 485”».
La norma recepisce una proposta di modifica normativa avanzata dalla Commissione propositiva del Consiglio nazionale del notariato in occasione del Convegno “La circolazione degli immobili: casi controversi”, Siena, 5 giugno 2025[9].
Si legge nella relazione alla proposta di modifica normativa avanzata dal CNN che «la proposta affronta in materia di pubblicità immobiliare il delicato tema della cd. continuità delle trascrizioni, voluta e disciplinata dall’art. 2650 del codice civile, nelle ipotesi in cui l’acquisto mortis causa non trascritto riguarda un precedente dante causa e manca un titolo notarile o giudiziale idoneo alla trascrizione dell’acquisto stesso. […]
Secondo la prassi di molte conservatorie dei Registri Immobiliari, non è ritenuto ammissibile utilizzare, per i due passaggi (prima, da un genitore all’altro e ai figli di entrambi, poi dal genitore superstite ai soli figli), lo stesso titolo per la trascrizione, vale a dire, negli esempi sopra riportati, l’atto dispositivo del fondo Tuscolano da parte dei figli (ultimi e attuali proprietari), essendo di ostacolo il tenore letterale dell’art. 2648 del codice civile, che, in assenza dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, impone il ricorso alla sentenza (anche in assenza di reali contestazioni sull’avvenuto acquisto dell’eredità).
È di tutta evidenza come la soluzione “giudiziale”, per i tempi e i costi che comporta e per i possibili pregiudizi derivanti da una tardiva esecuzione della trascrizione, sia una strada da percorrere solo in mancanza di altra idonea possibilità e la presente proposta, in coerenza con quanto sostenuto in dottrina e con quanto già consentito da alcune conservatorie dei Registri Immobiliari, individua il “veicolo” per assicurare la continuità delle trascrizioni in una dichiarazione resa in un atto pubblico o in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata dall’erede stesso o da un suo successore a titolo universale e attestante l’avvenuto acquisto dell’eredità nei casi previsti dagli articoli 476 (accettazione tacita dell’eredità) e 485 (acquisto dell’eredità ex lege da parte del chiamato nel possesso di beni ereditari) del codice civile.
La proposta consente in tal modo di risolvere il “problema” illustrato senza dover ricorrere a inutili e costosi procedimenti giudiziali di accertamento (soprattutto, si ripete, in assenza di reali contestazioni sull’avvenuto acquisto dell’eredità)».
Chi scrive ritiene che la norma di legge in questione intenda risolvere una situazione di incertezza interpretativa sulle modalità di trascrizione dell’acquisto dell’eredità ex lege, per il possesso dei beni ultra trimestrale senza inventario, e confermi la correttezza della soluzione, elaborata in dottrina e approvata da varie conservatorie dei registri immobiliari, sicuramente più rispondente alla fattispecie di acquisto dell’eredità ex lege[10], che garantisce il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni e la completezza delle informazioni desumibili dall’ispezione dei registri immobiliari.
Rimane l’impossibilità di trascrivere un acquisto ereditario di un dante causa del soggetto alienante, del quale lo stesso non sia erede[11], in mancanza di un titolo idoneo dal quale risulti l’accettazione espressa o tacita dell’eredità da parte del dante causa il cui acquisto non sia stato trascritto nei registri immobiliari[12].
