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OGGETTO: Agevolazione prima casa: termine di due anni entro cui alienare l'immobile pre–posseduto e credito d'imposta
Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, è stato esposto il seguente
QUESITO
L'Istante rappresenta che nel novembre 2024 ha acquistato una nuova ''prima
casa'', fruendo dei benefici previsti dalla Nota II bis, all'articolo 1 della Tariffa, Parte
Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131, nonché del credito d'imposta per il
riacquisto della ''prima casa'' previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n.
448.
L'Istante precisa che al momento del citato acquisto era già proprietaria di un
immobile agevolato, nello stesso Comune in cui si trova l'abitazione oggetto del secondo
acquisto.
Al riguardo, l'Istante fa presente che, in ottemperanza alla previsione di cui
al previgente comma 4 bis, della Nota II bis, si era impegnato a vendere l'immobile
agevolato preposseduto entro il termine di un anno dal secondo acquisto. Nelle more,
è intervenuta la modifica legislativa del citato comma 4 bis, della Nota II bis, introdotta
dall'articolo 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di Bilancio
2025), che prevede: «Al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio
della prima casa di abitazione, all'articolo 1, nota II bis), comma 4 bis, della Tariffa,
Parte Prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro,
di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, le parole: ''entro
un anno'' sono sostituite dalle seguenti: ''entro due anni''».
Premesso quanto sopra, l'Istante chiede di conoscere:
207 del 2024, relativa al maggior termine di due anni entro cui alienare l'immobile pre
posseduto, sia applicabile anche nel caso in cui al 31 dicembre 2024 sia ancora in corso
il termine di un anno entro cui alienare l'immobile preposseduto;
del 1998, per il riacquisto della nuova ''prima casa'', anche nelle ipotesi di rivendita
dell'immobile preposseduto entro il termine di due anni;
richiama i chiarimenti di cui alle risoluzioni n. 105/E del 2011 e n. 112/E del 2012,
secondo cui è possibile presentare apposita istanza all'Agenzia delle entrate per revocare
la dichiarazione di intenti formulata nell'atto di acquisto e versare l'imposta dovuta con
i relativi interessi, ma senza l'applicazione di sanzioni.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L'Istante ritiene che il caso prospettato debba essere risolto nel seguente modo:
«in caso di mancata alienazione dell'immobile entro un anno si presenta apposita istanza
all'Agenzia delle Entrate per revocare la richiesta formulata nell'atto di compravendita
del novembre 2024 di utilizzare il credito d'imposta maturato sull'acquisto dell'immobile
pre posseduto e si chiede la riliquidazione del solo credito d'imposta, oltre che degli
interessi, senza sanzioni. Nella riliquidazione andranno anche indicate le modalità per
la restituzione di tale credito. A questo punto potrebbero verificarsi due ipotesi:
nel corso del secondo anno seguente al riacquisto della prima casa).
corso del secondo anno seguente al riacquisto della prima casa).
A seconda del verificarsi dell'una o dell'altra ipotesi la contribuente intende
adottare il seguente comportamento:
istanza all'Agenzia delle Entrate per revocare la dichiarazione di intenti formulata
nell'atto di acquisto e versare l'imposta dovuta con i relativi interessi al netto di quanto
già restituito in sede di revoca dell'utilizzo del credito d'imposta.
dichiarazione integrativa riferita all'anno d'imposta 2024 in cui recuperare il credito
d'imposta maturato per il riacquisto della prima casa e restituito a seguito di istanza
presentata entro il 17/11/2025. In caso contrario, infatti, non sarebbe altrimenti possibile
recuperare tale credito e si realizzerebbe un'ingiustificabile disparità di trattamento
(contraria in primis al principio sancito dall'art. 3 della Costituzione) fra coloro
che possono usufruire del credito d'imposta in quanto hanno stipulato contratti di
compravendita dopo il 31 dicembre 2024 e coloro per i quali in tale data non era ancora
decorso il termine di un anno entro cui alienare l'immobile pre posseduto. Nessuna
responsabilità, infatti, può essere attribuita a questi ultimi in quanto non potevano
essere a conoscenza di un evento che si sarebbe realizzato nel prossimo futuro, ossia
l'introduzione della modifica legislativa stabilita dall'art. 1, comma 116, della Legge 30
dicembre 2024, n. 207».
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
In via preliminare, si osserva che il presente parere esclude ogni valutazione in
merito alla sussistenza in capo all'Istante dei requisiti previsti dalla disciplina agevolativa
''prima casa'', per fruire del beneficio in esame, rimanendo al riguardo impregiudicato
ogni potere di controllo da parte dell'Amministrazione finanziaria.
Si rammenta che l'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) stabilisce l'applicazione
dell'aliquota agevolata del 2 per cento ai fini dell'imposta di registro, per i trasferimenti
che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale
A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II bis al citato articolo 1.
Tra le condizioni prescritte per beneficiare dell'agevolazione ''prima casa'', la
citata Nota alla lettera c) dispone che «nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di
non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà
su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni di cui al presente articolo [...]».
Il successivo comma 4 bis, introdotto dall'articolo 1, comma 55, della legge 28
dicembre 2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) e da ultimo modificato dall'articolo 1,
comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di Bilancio 2025), prevede che
l'agevolazione si applica anche «agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa
il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere
con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia
alienato entro due anni dalla data dell'atto».
Tale norma consente al contribuente di fruire delle agevolazioni ''prima casa''
in relazione all'acquisto di un nuovo immobile, ancorché risulti già titolare di altra
abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che lo stesso si impegni ad
alienare l'immobile preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.
La citata legge di bilancio 2025 ha, dunque, incrementato da uno a due anni
il termine per procedere alla vendita dell'immobile preposseduto, acquistato con le
agevolazioni in parola.
Con riferimento al primo quesito, relativo all'applicazione del nuovo termine di
due anni, questa Agenzia, con risposta n. 127 del 5 maggio 2025, ha chiarito che l'articolo
1, comma 116, della suddetta legge «non prevede che l'estensione del predetto limite
temporale sia riservata agli atti di acquisto di immobili stipulati a far data dal 1 gennaio
2025 e che lo stesso si applica anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora
decorso il termine di un anno, entro cui il contribuente è tenuto ad alienare l'immobile
preposseduto». Dunque, il nuovo termine di due anni per l'alienazione dell'immobile
agevolato preposseduto è applicabile anche agli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024
sia ancora pendente il termine di un anno per procedere alla suddetta alienazione.
In merito al secondo quesito, concernente il diritto al credito d'imposta anche nelle
ipotesi di rivendita dell'immobile preposseduto entro il termine di due anni, si osserva
quanto segue.
La modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda
la formulazione dell'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede
l'attribuzione di un credito d'imposta per l'acquisizione di un'altra casa di abitazione, con
le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall'alienazione della precedente
''prima casa''.
In particolare, tale articolo 7, comma 1, della citata legge 1998, n. 448 stabilisce
che «Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno
dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista
ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa,
un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota
IIbis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica
26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta
di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente
acquisto agevolato. L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso,
all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato
della nuova casa di abitazione non di lusso [...]».
Come chiarito con circolare del 1° marzo 2001, n. 19/E, il credito d'imposta, è un
credito personale e compete al contribuente che, al momento dell'acquisizione agevolata
dell'immobile, abbia alienato da non oltre un anno la casa di abitazione da lui stesso
acquistata con l'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA dalle
norme che si sono succedute nel tempo.
L'applicazione del citato credito d'imposta è stata riconosciuta, già con circolare
dell'8 aprile 2016 n. 12/E, anche nella fattispecie inversa rispetto a quella prevista dal
suddetto articolo 7, a seguito dell'introduzione del citato comma 4 bis nella Nota II bis
(con la legge di Stabilità 2016), nella quale come nel caso in esame il contribuente
procede al nuovo acquisto con le agevolazioni ''prima casa'', ancor prima di vendere
l'abitazione agevolata preposseduta.
Come chiarito con diversi documenti di prassi da questa Agenzia, può beneficiare
del credito d'imposta per il recupero dell'imposta di registro o dell'IVA versata sul
precedente acquisto, anche il contribuente che acquista un'altra abitazione con i benefici
''prima casa'' e rivende entro un anno la casa preposseduta acquistata con l'agevolazione
(cfr. circolari 8 aprile 2016 n. 12/E, 25 giugno 2021, n.7/E, 19 giugno 2023, n. 15/E).
In particolare, la citata circolare n. 12/E del 2016 ha chiarito, al riguardo,
che «alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di
''prima casa'' deve ritenersi che il credito di imposta di cui al citato art. 7 spetti al
contribuente anche nell'ipotesi in cui proceda all'acquisto della nuova abitazione prima
della vendita dell'immobile preposseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe,
infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione
della ''prima casa'', introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la
dismissione dell'immobile pre posseduto».
Analogamente, si legge nel dossier ''Legge di bilancio 2025'' «Al fine di
incentivare il mercato immobiliare ed agevolare il cambio della prima casa di
abitazione», il comma 116 modifica l'articolo 1, Nota II bis, comma 4 bis, della Tariffa,
Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo
di tempo previsto per l'alienazione di immobili da destinare a prima abitazione, per
conservare il beneficio dell'aliquota agevolata del 2 per cento relativa all'imposta di
registro.
Considerato che oggetto della recente modifica legislativa in argomento è il
medesimo comma 4 bis e che la ratio dei due interventi normativi è la medesima, volta
ad agevolare la sostituzione della ''prima casa'', si ritiene che anche nell'ipotesi in esame,
in cui il riacquisto della nuova ''prima casa'' precede l'alienazione dell'abitazione pre
posseduta, il maggior termine di due anni per la rivendita non pregiudichi il diritto al
credito d'imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l'immobile agevolato pre
posseduto venga alienato entro il termine di due anni dal suddetto nuovo acquisto.
Pertanto, nella fattispecie in esame, il credito d'imposta è concesso in via
provvisoria a condizione che l'abitazione agevolata preposseduta venga alienata entro
il citato termine. In mancanza di tale alienazione entro il termine di due anni previsto
dal comma 4 bis, della Nota II bis, l'acquirente decade dall'agevolazione ''prima casa''
fruita per il riacquisto e conseguentemente verrà meno il diritto al credito d'imposta (cfr.
risposta n. 531 del 2022).
Il terzo quesito risulta assorbito da quanto chiarito in risposta ai precedenti quesiti.
Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati,
assunti acriticamente così come illustrati nell'istanza di interpello, rimane esclusa ogni
valutazione in merito alla sussistenza dei requisiti previsti dalla disciplina agevolativa
per fruire dell'agevolazione ''prima casa'', non oggetto del quesito, rimanendo al riguardo
impregiudicato ogni potere di controllo da parte dell'Amministrazione finanziaria.
